2022’de Bir Konut Piyasası Daha Çöküşü Olacak mı?

Faiz oranları, iş piyasası ve enflasyon, konut piyasasında bir rol oynamaktadır. Şu anda, hepsi yanlış yönde eğilim gösteriyor gibi görünüyor. Sorunlar daha da kötüleşirse, 2022’de bir konut piyasası çöküşüne yol açabilir.

Konut piyasası 2020’de sıcaktı. Hükümet teşvik ödemeleri ve evde kalma kısıtlamaları nedeniyle daha düşük harcamalar, potansiyel ev alıcıları için aşırı tasarruflara yol açıyor. Üstelik, ipotek oranları son derece düşüktü ve ev satın almayı tarihi oranlardan çok daha uygun hale getirdi.

Bu potansiyel ev alıcıları, COVID-19 pandemisi devam ederken işlerini kaybetmeyeceklerini anladıklarında, konut piyasasına zevkle girdiler. Denklemin diğer tarafında, ev satıcıları mutlaka pazara o kadar hızlı girmedi. Bu nedenle, konut talebi sıcaktı ve konut envanteri değildi. Dengesizlik, ev fiyatlarının hızla yükselmesine neden oldu.

Çoğu zaman evler günler içinde satıldı. Bazen alıcılar, muayene veya değerlendirme yapılmadan ev satın aldı. Konut piyasası o kadar rekabetçiydi ki, ev alıcıları, ev satın alırken kaybetmekten korktukları için bu ek riskleri üstlendiler.

2022’ye hızlıca ilerleyin. Teşvik ödemeleri geçmişte kaldı ve birçok ev alıcısı şimdiden bir ev satın aldı. Buna ek olarak, Federal Rezerv 2022 boyunca faiz oranlarını artırma sözü verdi. Faiz oranları arttıkça, ev alıcılarının yeni bir ev satın aldıklarında ödedikleri ipotek oranları da artıyor. Daha yüksek oranlar, bazı ev alıcıları için ev satın almayı karşılanamaz hale getirdi.

2022’deki konut piyasası, konut piyasasının çökmesine neden olabilecek birkaç uyarı işaretiyle dalgalanıyor. Bu bayraklar aynı zamanda normal konut piyasalarına dönüş anlamına da gelebilir. İşte bazı profesyonellerin düşündüğü şey.

Konut Piyasası Çökecek mi?

Konut piyasası çöker mi diye sorulduğunda uzmanlara farklı bakış açıları var. Kimisi iyimser, kimisi karamsar, kimisi de ortada. Ancak pek çoğu bir kaza beklemiyor.

Çevrimiçi bir makale, konut piyasasının 2007’den 2008’e Mali Kriz sırasında konut piyasasının çöktüğü zamandan çok daha iyi durumda olduğunu söylüyor. İlk olarak, o zamanlar, ipotek kredisi düzenlemesinin eksikliği, yüksek faizli borçlular tarafından büyük miktarda borçlanmaya yol açtı. Borç verenler tarafından alınan risk, o zamanlar konut piyasasının çökmesinin ana nedenlerinden biridir. Bugün, ipotek kredisi düzenlemeleri, risk almayı ve hacizleri kısıtlamak için daha sıkıdır.

Mali Kriz sırasında konut piyasasının çökmesinin bir başka nedeni de ipotek kredileri bozulduğunda zorla satmaktı. Zorunlu satış birkaç nedenden dolayı gerçekleşti. Birincisi, hacizler, bankaların evleri ele geçirmesi ve kayıpları telafi etmek için onları hızla satmaya çalışması anlamına geliyordu. Diğer zamanlarda, ev değerleri, evlerin negatif öz sermayeye sahip olduğu bir noktaya düştü. Bu noktada bankalar yeniden haciz ve hızlı satış yapmaya yöneldi. Bugün, ipotekler zamanında ödeniyor ve temerrütler düşük. Ayrıca, ev sermayesi Mali Kriz sırasında olduğundan çok daha iyi durumda.

Başka bir makale, bir çöküşün olası olmadığını düşünüyor, ancak konut piyasası bir geri çekilme nedeniyle olabilir. Makale, yükselen ipotek oranlarının bazı ev alıcılarını piyasadan çekeceğini söylüyor. Ev alıcıları talebi geri çektikçe, iki şey olabilir: bir düzeltme veya bir çöküş.

Makale, 2008 gibi bir çöküşün olası olmadığını söylüyor. Her ne kadar yüksek ev fiyatları ve yüksek ipotek oranları 2022’de konut piyasasının soğumasına neden olabilir. Şimdiye kadar, 2022’de ev fiyatları her ay düştü.

2022’de Konut Piyasası Çöküşü

2022’deki konut piyasasıyla ilgili tartışmalar bölünmüş durumda. Görüşler genellikle 2022’de bir konut piyasası çöküşünü desteklemiyor, ancak pembe de değil.

Çevrimiçi bir makale, son iki yılda konut fiyatlarında yumuşak bir konut piyasasına yol açabilecek büyük bir artışa işaret ediyor. Makale, ev fiyatlarının pandemi düşüşlerinden bu yana inanılmaz bir şekilde %37 arttığına dikkat çekiyor. İlginç bir şekilde, Mali Krizlere giden iki yılda ev fiyatları %29 arttı.

Makale, ipotek oranlarının 2022’nin başındaki %3,2’den %6’ya yükseldiğini söylemeye devam ediyor. Yükselen faiz oranları, ev alıcılarının geri çekilmesine neden oldu. Örneğin, ipotek başvuruları geçen yıldan bu yana %16 düştü. Makale ayrıca Federal Rezerv Başkanı Jerome Powell’ın bir konuşmasına da dikkat çekiyor. Fed’in konut piyasasını çok yakından izlediğini, ancak ev fiyatlarında bir düşüşü dışlamadığını söyledi.

JPMorgan ayrıca yakın zamanda bir araştırma makalesi yayınladı. Ülke çapında nominal konut fiyat endeksinin 2012’deki en düşük seviyenin %40 üzerinde ve 2006 zirvesinden %4 daha yüksek olmadığını söyledi. Makale, borç büyümesinin 2006’daki kadar yüksek olduğuna dair hiçbir işaret bulunmadığına dikkat çekiyor. 2006’da bir konut balonu olduğunu kanıtladığından, mevcut ev fiyatları daha yakından incelenmeyi hak ediyor.

Makale şu sonuca varıyor: “Genel olarak, ABD konut piyasası 2000’lerin ortalarında olduğundan çok daha az riskli görünüyor. Artan arza rağmen oldukça yüksek fiyatlara sahip birkaç yerin yanı sıra hızlı fiyat artışı ve aşırı yüksek fiyat seviyeleri olan bazı cepler olsa da, bu fiyat kalıplarını dünyanın bazı yerlerinde olduğu gibi hızlı borç büyümesiyle birleştiren hiçbir yer yok. 2000’lerin ortalarında.”

Uzun Görüş

Forbes, konut piyasasının durumuna ve olası bir konut piyasası çöküşüne ağırlık verdi. Yaklaşık bir düzine konut uzmanına önümüzdeki beş yıl içinde konut piyasası için tahminlerinin ne olduğunu sordular. Makaleleri, uzmanların çoğunun konut talebini devam ettirmek için harcadığını, ancak konut fiyatlarının enflasyon nedeniyle düşebileceğine dair işaretler olduğunu gösterdi.

Makale, konut arzının düşük kaldığına ve ev alıcılarının genç olduğuna dikkat çekiyor. Ev alıcılarının en büyük segmenti ilk kez alıcılardır. Bu genç ev alıcıları önümüzdeki beş yıl içinde ev aramaya devam ettikçe, ev fiyatları uzun vadede fayda sağlayabilir.

Bir başka noktada, makale, ev arzının talebe ayak uyduramadığını söylüyor. Yeni evlerin inşa edilmesi zaman alacaktır, bu da konut arzının devam etmesine ve ev fiyatlarını desteklemesine yol açabilir. Konut piyasasındaki arz ve talep dengesizliklerinin ötesinde, yeni inşa edilen evlerin mevcut konut arzı eksikliklerini gidermesi gerekebilir.