Ana Sermaye Kredileri ve Özsermaye Kredi Hatları (HELOC)

Neden İkinci Bir Mortgage Almalısınız?

Ev sahipleri, ev sermayesi kredisini veya HELOC’u çok çeşitli amaçlar için kullanabilirler. Finansal planlama açısından, fonların en iyi kullanımlarından biri, evinizin değerini artıran yenileme ve tadilat projeleridir. Bu sayede evinizi daha yaşanabilir hale getirirken mevcut eşitliği artırabilirsiniz.

Parayı, alternatif bir borç konsolidasyonu türünde diğer yüksek faiz oranlı borçları ödemek için de kullanabilirsiniz. Bu, özellikle yüksek oranlı kredi kartı bakiyelerinin ödenmesinde yardımcı olabilir. Yüksek maliyetli bir krediyi, güvenli, düşük maliyetli bir kredi türüyle etkin bir şekilde değiştiriyorsunuz.

Elbette, denizaşırı bir tatili, yeni bir spor arabayı veya muhtemelen çocuğunuzun eğitimini finanse etmek için de borç alabilirsiniz. Öz sermayenizi aşındırmaya değip değmeyeceği size kalmış ve üzerinde ciddi bir şekilde düşünmek isteyeceğiniz bir şey.

Sermaye Kredisi Vergi Kesintileri

Ev yenileme projeleri için öz sermayenizi kullanmanın başka bir avantajı daha var. İç Gelir Servisi (IRS), kesintileri kaleme aldığınız sürece, konut kredisi faizinin bir kısmını yazmanıza izin verir.

2017 Vergi Kesintileri ve İş Kanunu’ndan (TCJA) önce, vergi mükellefleri 1 milyon dolara kadar olan ipotek borcunun faizini düşebiliyordu ve kesintilerin kullanımına ilişkin herhangi bir kısıtlama yoktu. TCJA, 2025’in sonuna kadar sürecek yeni sınırlar ve kısıtlamalar getirdi.

2020 itibariyle, borç evde kullanılıyorsa, çiftler 750.000 ABD Dolarına kadar (veya ayrı olarak dosyalarsanız 375.000 ABD Dolarına kadar) uygun ipotek borcunun faizini düşebilir. Borç, teminat altına alındığı evi “satın almak, inşa etmek veya önemli ölçüde iyileştirmek” için kullanılıyorsa, kesintiler birinci ipotek, ikinci ipotek, konut rehni kredileri ve HELOC’ler için uygulanabilir.

Home Equity ve HELOC Artıları ve Eksileri

Emlak değerleri sabit kalsa veya yükselse bile, her yeni kredi bütçenizi zorlar. Örneğin işinizi kaybederseniz, ödemelerinizi güncel tutmak daha zor olacaktır. Yeni bir borç verenin evinizde başka bir haciz olduğu için, yeterince uzun bir süre geride kalırsanız, hacizle karşı karşıya kalma olasılığınız daha yüksektir.

Ev Sermayesi Kredileri ve Yeniden Finansman

İkinci ipotek, evinizdeki öz sermayeye dokunmanın ve ekstra nakit almanın tek yolu değildir. Orijinal ipoteği değiştirmek için yeni bir kredi aldığınız, nakit çıkışı yeniden finansmanı olarak bilinen şeyi de yapabilirsiniz. Yeni krediniz bir öncekinin bakiyesinden daha büyük olduğunda, fazladan parayı cebinize koyarsınız. Bir ev sermayesi kredisinde veya HELOC’ta olduğu gibi, ev sahipleri bu fonları mülklerinde iyileştirmeler yapmak veya kredi kartı borcunu konsolide etmek için kullanabilirler.

Yeniden finansmanın ikinci bir ipotek üzerinde belirli avantajları vardır. Faiz oranı genellikle konut kredilerinden biraz daha düşüktür ve oranlar genel olarak düştüyse, birincil ipoteğinizin bunu yansıtmasını isteyeceksiniz.

Yeniden finansmanın dezavantajları

Yeniden finansmanın dezavantajları da vardır. Yeni bir ilk ipotek alıyorsunuz, bu nedenle kapanış maliyetleri, genellikle yüksek ön ödeme ücretleri olmayan HELOC’lardan çok daha yüksek olma eğilimindedir. Ve yeniden finansman, evinizde %20’den daha az öz sermayeye sahip olduğunuz anlamına geliyorsa, özel ipotek sigortası (PMI) da ödemeniz gerekebilir. PMI genellikle bir borçlu %20 konut sermayesine ulaştığında iptal edilebilir.

Genel olarak, durumunuz için hangisinin en iyi olduğunu daha iyi anlayabilmeniz için kredi görevlinizin her seçenek için sayıları çalıştırmasının zararı olmaz.

Kredi Alma

Kredi seçenekleri ve ücretleri, bir borç verenden diğerine önemli ölçüde farklılık gösterir, bu nedenle alışveriş yapmak için öder. Geleneksel bankalara ek olarak, tasarruf ve kredilere, kredi birliklerine ve ipotek şirketlerine de ulaşabilirsiniz. Ayrıca, esasen sizin için alışveriş yapan ve borç veren tarafından ödeme alan bir ipotek komisyoncusu kullanmak isteyebilirsiniz.

Genel olarak, sadece bir borç verenle konuşmayın. Çoğu borçlu en az üç fiyat teklifi almayı sever. Bu, bir ipotek uzmanının teklifleri karşılaştırmada yardımcı olabileceği yerdir. Bir bankada zaten birden fazla hesabınız varsa, mevcut müşteriler için daha iyi oranlar veya özel promosyonlar hakkında bilgi isteyin.

Geleneksel bir borç verenden (bir banka veya ipotek şirketi) kredi almak, aradığınız miktara bağlıdır. Genel olarak, 100.000 doların altındaki krediler için, küçük bir topluluk bankası veya kredi birliği en iyi teklifi sunacaktır. Daha büyük krediler için (150.000 $ veya daha fazla), ipotek komisyoncuları ile birlikte yerel ve ulusal bankalarla görüşün.

Geleneksel ipoteklerde olduğu gibi, ipotek komisyoncuları, birden fazla borç veren ve yatırım havuzuyla olan ilişkileri nedeniyle, ev sermayesi kredilerinde genellikle en iyi fırsatları sunabilir. Mortgage komisyoncusu ve yazarı Casey Fleming, 100.000 ila 150.000 ABD Doları arasındaki krediler için “sadece alışveriş yapmanız gerekiyor” diyor. Kredi Rehberi: Mümkün Olan En İyi Mortgage Nasıl Alınır.

Düşük teaser oranlarına kanmayın. Borç verene, belirli krediniz için faiz oranını ve kapanış maliyetlerini gösteren belgeleri göndermesini sağlayın. Konut kredileri ile, ön ödeme ücretleri, genellikle kredi tutarınızın %2’sinden %5’ine kadar yüksek olabilir.

Müzakere Ücretleri

Bir borç verenin talep etmeye çalıştığı ücretlerin çoğu kesin olarak belirlenmemiştir. Örneğin bazı borç verenler, kredi memuruna veya komisyoncuya ödenen komisyonu kapsayan oluşturma ücretlerini esnetmeye isteklidir. Krediniz için puan ödemenizi isterlerse, bunun için de pazarlık yapmaya istekli olabilirler. Ama sormak zorundasın.

Kredi verenler, HELOC’unuzda sabit bir faiz oranıyla kilitleme söz konusu olduğunda birkaç seçenek sunabilir. Sabit bir oran aldığınız süre ne kadar uzun olursa, faiz oranı genellikle o kadar yüksek olur. Yine de, oranlar yükselirse sizin açınızdan daha az risk vardır, bu nedenle hangi terimlerin sizin için en uygun olduğunu dikkatlice düşünün.

Genel olarak, istikrarlı bir istihdam geçmişiniz ve mükemmel bir kredi puanınız varsa en iyi koşulları alırsınız. Herhangi bir ipotek uygulamasında olduğu gibi, kredi raporlarınızı önceden kontrol etmek ve hatasız olduğundan emin olmak iyi bir fikirdir. Bu nedenle, bu bilgileri güvende tutmanın bir yolu olarak bir kredi izleme hizmeti kullanmayı da düşünmeye değer olabilir.

Bir Krediden Geri Dönmek

Daha sonra ciddi bir gönül yarasından kaçınmak için, noktalı çizgiyi imzalamadan önce tüm kredi belgelerini dikkatlice gözden geçirdiğinizden emin olun. Çabuk hareket ettiğiniz sürece bir hata yaptığınızı fark ederseniz bir çareniz var. Hem konut kredileri hem de HELOC’ler için geçerli olan federal olarak zorunlu üç günlük bir iptal kuralı vardır, ancak borç verene yazılı olarak bildirmeniz gerekir. Bu bildirim, üçüncü günün gece yarısına kadar (Pazar günleri hariç) elektronik olarak postalanmalı veya dosyalanmalıdır, aksi takdirde geçersizdir.

Kredinizi Geri Ödeyemediğinizde

Bazen size kredi verilmiş olsa bile daha sonra geri ödemenizi zorlaştıran finansal sorunlarla karşılaşabilirsiniz. Ev öz sermaye kredinizi veya kredi limitinizi geri ödeyemiyorsanız, evinizi kaybetmek bir risk olsa da, bu kaçınılmaz bir sonuç değildir. Ancak, evinizi kaybetmekten kurtulsanız bile, ciddi mali sonuçlarla karşı karşıya kalacaksınız.

Mortgage kredisinden yardım

Çoğu ipotek kredisi veren ve banka, ev sermayesi kredinizde veya kredi limitinizde temerrüde düşmenizi istemez, bu nedenle ödeme yapmakta zorlananlarla birlikte çalışırlar. Borç vereninizle mümkün olan en kısa sürede iletişime geçmeniz önemlidir. Yapmanız gereken son şey sorunu görmezden gelmek. Aylarca yardım teklif eden çağrılarını ve mektuplarını görmezden gelirseniz, borç verenler sizinle çalışmaya o kadar istekli olmayabilirler.

Borç verenin gerçekte neler yapabileceğine gelince, birkaç seçenek var. Bazı borç verenler, belirli borçlulara konut kredisi veya kredi limitinde bir değişiklik teklif edecek. Değişiklikler, krediyi ödemeyi daha uygun hale getirmek için şartlar, faiz oranı, aylık ödemeler veya üçünün bazı kombinasyonlarında ayarlamaları içerebilir. (Kredi vadesini uzatmanın aylık ödemeleri azaltacağını, ancak sonunda daha fazla ödeme yapmanız anlamına gelebileceğini unutmayın.)

COVID-19 nedeniyle devlet yardımı

Devam eden koronavirüs pandemisi nedeniyle ipoteğinizi ödemekte zorlanıyorsanız, bir miktar koruma vardır. 2021 Konsolide Ödenekler Yasası, ABD Hazine Acil Durum Kiralama Yardımı (ERA) programına 46 milyar dolardan fazla sağladı. Bu fonlar, programın genişlemesi olan ERA2 ile Amerika Kurtarma Planı kapsamında ihtiyaç sahiplerine dağıtılmaya devam ediyor.

Ulusal Düşük Gelirli Konut Koalisyonu, web sitesinde bulunan tüm programların aranabilir bir listesini sağlar. Bazı eyaletler kendilerine ait moratoryumlar koymuşlardır. Eyaletinizin seçeneklerinize aşina olması için Hazine’nin kira yardım programları listesine başvurabilirsiniz.

Hükümet ayrıca tüm kredi sağlayıcılarını ipotek değişiklikleri ve diğer yardım seçenekleri yoluyla hacizlerin önlenmesine yardımcı olmaya teşvik etti. İpotek kredinizin moratoryum programına uygun olup olmadığını belirlemek için lütfen ipotek hizmet sağlayıcınıza veya ipotek ödemelerinizi alan şirkete danışın.

Dolandırıcılığa karşı dikkatli olun

HELOC almak için kontrol edilen belgeler normal bir ipotek için olanlardan daha az olduğundan ve borç alabileceğiniz uzun bir süre olduğundan, suçlular ne yazık ki sizi soymak için HELOC’ları kullanabilir. Hırsızlar, bu hesapları hileli bir şekilde ele geçirebilir ve kimlikleri çalarak ve borç verenleri kandırarak binlerce doları sifonla çekebilir.

İşte böyle oluyor. Suçlular kişisel bilgileri kamuya açık kayıtlar aracılığıyla elde ederler. Daha sonra, bir HELOC internet hesabı kurarlar ve tabii ki asla geri ödemeyecekleri parayı almak için müşteri hesabı doğrulama sürecini manipüle ederler. Bazı hırsızlar mevcut hesaplara da girebilir. Kimlik hırsızlığı uzmanları, mağdurların suçları ancak finans kurumu onları geç ödeme hakkında aradığında, geç ödeme konusunda yazılı bir bildirim aldıklarında veya evlerine onları tahliye etmek için bir şerif geldiğinde öğrendiklerini tespit etti.

Evinde hakkaniyeti olan herkes, özellikle kredisi iyi olan ev sahipleri ve ipoteklerini ödemiş yaşlı yetişkinler (çünkü borç verenler genellikle başvurularını kolayca onaylarlar) mağdur olabilir. Riskinizi azaltmak için HELOC beyanlarınızı yakından izleyin ve herhangi bir yanlış bilgi için kredi raporlarınızı takip edin.

Alt çizgi

Hayatınızda ekstra nakite erişimin bir zorunluluk haline geldiği bir zaman gelebilir. Eğer öyleyse, ikinci bir ipotek zorlayıcı bir seçenek olabilir. Evinizin öz sermaye değerine karşı güvence altına alındığından, borç verenler diğer kredi türlerinin çoğundan daha düşük oranlar sunmaya istekli olabilir.

Ancak, bir konut kredisi veya HELOC ile birlikte gelen ekstra kredi ödemesi, aylık bütçenize dahil edilmelidir. Ayrıca, banka tarafından eve ikinci bir haciz konulduğunu ve sonuç olarak, ödemeleri yapamıyorsanız, evinizin haciz riski altında olabileceğini unutmamak önemlidir.