Bir Hacizde Yasal Haklarınız Nelerdir?

İpotek ödemelerinize yetişemezseniz, haciz olasılığı – ve bununla birlikte evinizi kaybetmek – göz korkutucu olabilir. Yine de haciz zorlu bir yasal süreç ve imzaladığınız ipotek belgeleriyle birlikte eyalet yasalarına göre belirli haklarınız var.

Haklarınızı bilmek, haciz sürecini mümkün olduğunca sorunsuz bir şekilde yönlendirmenize ve hatta borç vereniniz herhangi bir haciz şartını ihlal ederse bundan kaçınmanıza yardımcı olabilir. İşte bilmeniz gerekenler.

Haciz Nedir?

Basitçe ifade etmek gerekirse, haciz, borç verenlerin ipotekli mülkün mülkiyetini alarak ve teminat olarak satarak temerrüde düşmüş bir krediye borçlu olunan bakiyeyi geri almalarını sağlayan yasal süreçtir. Ödememe genellikle temerrüde neden olur, ancak borçlu ipotek sözleşmesindeki belirli diğer şartları yerine getirmezse de olabilir.

Kredi hizmeti sağlayıcınız, ipotek hesabınızı yöneten şirkettir ve krediyi veren veya şu anda sahibi olan şirket olabilir veya olmayabilir. Kredi hizmet sağlayıcısının, ilk kaçırılan ödemenizden sonraki 36 gün içinde ve sonraki kaçırılan ödemelerden sonraki 36 gün içinde “kayıp azaltma” hakkında konuşmak için sizinle telefonla iletişime geçmesi (veya bunu yapmaya çalışması) gerekir. Zarar azaltma, sizin ve borç vereninizin, hacizden kaçınmaya çalışmak için birlikte çalışma sürecidir.

Eksik bir ödemeden sonraki 45 gün içinde, hizmet sağlayıcınız zarar azaltma seçenekleriniz hakkında sizi yazılı olarak bilgilendirmeli ve sizi hacizden kaçınmaya çalışmanıza yardımcı olabilecek birine yönlendirmelidir. Genel olarak, hizmet sağlayıcınız, ödemelerinizi en az 120 gün geride bırakana kadar haciz işlemine başlayamaz.

İhlal Mektubu Hakkı

Mortgage sözleşmelerinde tipik olarak, borç verenleri, temerrüde düştüğünüzü size bildirmek için “ihlal mektubu” adı verilen yazılı bir bildirim göndermelerini zorunlu kılan bir madde vardır. İhlal mektubu şunları içermelidir:

• Varsayılan ve nedenleri hakkında ayrıntılar
• tedavi etmek için yapmanız gerekenler temerrüde düşmek ve krediyi eski haline getirmek
• Temerrütten kurtulmanız gereken tarih (genellikle bildirimi aldığınız tarihten itibaren en az 30 gün)
• Temerrüde zamanında müdahale edilmemesinin mülkün satışına yol açacağına dikkat edin.

Temerrüdü gidermek ve hacizden kaçınmak için, vadesi geçmiş tutarın tamamını ihlal mektubunda gösterilen tarihe kadar geri faiz, gecikme ücretleri ve cezalarla birlikte ödemeniz gerekir. Bunu yapmazsanız – ve başka bir seçenek belirlemediyseniz – haciz işlemleri büyük olasılıkla başlayacaktır. Genel olarak, bir haciz başlamadan önce en az 120 gün boyunca ödemelerin gerisinde kalmalısınız, bu nedenle borç vereniniz muhtemelen 90’a yakın bir ihlal mektubu gönderecektir.^inci suçluluk günü.

Haciz Bildirimi

Hangi eyalette yaşıyor olursanız olun, bekleyen bir haciz bildiriminde bulunma hakkınız vardır. Bu bir adli haciz ise, bir şikayet ve hacizin başladığını bildiren bir celp alırsınız. Bu, adli olmayan bir haciz ise, iki bildirim alabilirsiniz:

1. Varsayılan bildirim (NOD). Eyalet yasalarına bağlı olarak, ilçe ofisinde bir temerrüt bildirimi kaydedildiğinde, adli olmayan bir haciz başlar. NOD, varsayılan durumda olduğunuza dair genel bir bildirim görevi görür. Borçlular, borç veren, mütevelli, mülk, temerrüt, temerrüdü iyileştirmek için gereken eylem ve temerrüt belirtilen son tarihe kadar giderilmezse, borç verenin mülkü halka açık bir satışta satacağına dair bir açıklama içerir.
2. Satış bildirimi (NOS). Satış bildirimi size postayla gönderilebilir, yerel bir gazetede yayınlanabilir, mülkte yayınlanabilir ve ilçe tapu kayıtlarına kaydedilebilir. Mülkle ilgili ayrıntıları, mülkün halka açık bir müzayedede satılacağına dair bir beyanı ve haciz satışıyla ilgili bilgileri içerir.

Eyaletinizin yasalarına göre uygun bir bildirim almazsanız, haciz işlemine karşı bir savunmanız olabilir. Bu, hacizden kaçınabileceğiniz anlamına gelmese de, hizmet sağlayıcıyı yeni bir bildirimde bulunmaya ve haciz sürecini sıfırdan başlatmaya zorlayabilir. Bu, potansiyel olarak size ödemelere yetişmeniz veya başka bir seçenek belirlemeniz için yeterli zaman verebilir. Bir FDCPA doğrulama mektubu, bir ihlal mektubu ile birleştirilebilir.

Eski Haline Getirme Hakkı

Eyalet yasalarına bağlı olarak, kredinizi güncel tutmak için herhangi bir ücret ve masraf dahil olmak üzere toplu ödeme yaparsanız haciz işlemini durdurabilirsiniz. Bundan sonra, normal ödemelerinize devam edersiniz.

Genel olarak, mülk satışının planlanmasından önceki son iş günü saat 17:00 gibi belirli bir son tarihe kadar krediyi eski durumuna getirmelisiniz.

İtfa Hakkı

İpotek sözleşmeniz size eski durumuna getirme hakkı da verebilir. Kredinizi eski haline getirip getiremeyeceğinizi ve nasıl eski haline getirebileceğinizi öğrenmek için ipotek veya güven belgesini, eski haline getirme maddesi olarak bilinen, “Borçlunun Hızlanmadan Sonra Eski Haline Getirme Hakkı” (veya benzer bir dil) başlıklı bir bölüm için kontrol edin.

Eyalet kanunu veya ipotek sözleşmeniz yoluyla eski durumuna getirme hakkınız yoksa, borç veren talebinizi değerlendirdikten sonra eski haline getirmenize izin verebilir. Borç veren reddederse, mahkemeden eski haline döndürmeye izin vermesini isteyebilirsiniz. Genel olarak, bir hakim, kredinizi alacak nakit paranız varsa, hacizden kaçınmayı tercih eder.

Tüm eyaletler, borçluların borçlarını (ücretler ve masraflar dahil) ödemesine ve bir haciz satışından önce mülklerini “kullanmasına” izin verir. Bazı eyaletler, borçluların haciz satışından sonra mülkü geri almalarına bile izin verir. Mülkü geri almak için, haciz satışından önce ödenmesi gereken bakiyenin tamamını ödersiniz veya duruma bağlı olarak haciz satışında mülkü satın alan kişi veya kuruluşa geri ödersiniz.

Haciz Arabuluculuğu Hakkı

Bazı eyaletler, ilçeler ve şehirler, hacizle karşı karşıya kalan mülk sahiplerine arabuluculuğa katılma hakkı verir. Haciz arabuluculuğunda, kredi değişikliği, kısa satış, geri ödeme planı veya haciz yerine senet gibi seçenekleri tartışmak için borç vereniniz (veya hizmet sağlayıcınız) ve tarafsız bir arabulucu ile görüşürünüz.

Haciz İtirazı Hakkı

Nerede yaşıyor olursanız olun, mahkemede haciz kararına itiraz etme hakkınız vardır. Adli bir haciz ise mevcut haciz davasına katılabilirsiniz. Ancak, bu bir adli olmayan haciz ise, davanızı açmalısınız. Genel olarak, hizmet verenin bir hata yaptığını veya yasaları ihlal ettiğini düşünüyorsanız, haciz işlemine itiraz etmek mantıklı olabilir.

Fazlalık Hakkı

Mülk bir haciz satışında borçlu olduğunuzdan daha fazla satarsa ​​(mülk üzerindeki tüm ücretler, masraflar ve hacizler dahil), fazlalık olarak adlandırılan fazla gelire hak kazanırsınız. Tabii ki, eyalet yasalarına bağlı olarak, haciz satışı borcunuzu karşılamıyorsa, eksiklik kararı için kancada olabilirsiniz.

Adil Borç Tahsilat Uygulamaları Yasası Onay Mektubu

Adil Borç Tahsilat Uygulamaları Yasası (FDCPA), üçüncü taraf borç tahsildarlarının borçlularla ne zaman, nasıl ve ne sıklıkla iletişime geçebileceğini kapsayan federal bir yasadır. FDCPA hacizler için geçerli olabilir, ancak bunun adli olup olmamasına bağlıdır:

• Adli hacizler. Genel olarak, adli hacizler FDCPA’ya tabi olarak görülür, çünkü alacaklılar eksiklik kararları alabilir.
• Yargısız hacizler. FDCPA, ABD Yüksek Mahkemesi davasında oybirliğiyle alınan bir karar kapsamında yargı dışı haciz uygulayan firmalar için geçerli değildir. Obduskey – McCarthy & Holthus, LLP Mart 2019’da.

FDCPA uygulandığında, ipotek hizmet sağlayıcınız size aşağıdakileri içeren bir FDCPA doğrulama bildirimi göndermelidir:

• Faiz, gecikme ücretleri, avukat ücretleri ve diğer ücretler dahil olmak üzere ne kadar borçlusunuz?
• alacaklının adı
• Mektubu aldıktan sonraki 30 gün içinde borcun geçerliliğine itiraz etmediğiniz takdirde borcun geçerli sayılacağını açıklayan bir ifade
• Borca itiraz etmek için 30 günlük süre içinde tahsildarı yazılı olarak bilgilendirirseniz, tahsildarın borcun yazılı doğrulamasını alacağına ve size bir kopyasını göndereceğine dair bir beyan
• Borç tahsildarının, 30 günlük süre içinde talep etmeniz halinde, mevcut krediden farklı olması halinde, asıl alacaklının adını ve adresini size vereceğine dair bir beyan

Alt çizgi

Hacizdeki yasal haklarınız eyalet yasasına, ipotek sözleşmenize ve durumunuza göre değişir. Haklarınız hakkında daha fazla bilgi edinmek için, süreci yönlendirmenize ve haklarınızın korunduğundan emin olmanıza yardımcı olabilecek yerel bir haciz avukatına danışın.