Gayrimenkulde Özkaynak | Yatırım U

Gayrimenkulde öz sermaye, gerçekte sahip olduğunuz mülkün yüzdesi anlamına gelir. Bir mülkte yüzde 100 öz sermayeniz varsa, bu mülkün tamamına sahip olduğunuz anlamına gelir. Herhangi bir ipotek söz konusu değil. Öz sermaye, bir mülkün değeri ile ipotek veya haciz gibi mülk üzerindeki borçlar arasındaki farktır. Örneğin, bir evin adil piyasa değeri 500.000 ABD Doları ise ve ödenmemiş 250.000 ABD Doları ipotek varsa, ev sahibinin öz sermayesi 250.000 ABD Dolarıdır.

Özkaynak Açıklaması

Gayrimenkulde eşitlik nedir ve yatırımla nasıl ilişkilidir? Bu, yaptığınız gayrimenkul yatırımının türüne bağlıdır. Kiralık bir ev satın almak istiyorsanız, peşinat ödemek için birincil ikametgahınızdaki öz sermayeyi kullanmak mümkündür. Ancak, konutu iyileştirmek veya başka bir yatırım amaçlı gayrimenkul satın almak için bir yatırım amaçlı gayrimenkul üzerinde konut sermayesi kredi limiti (HELOC) kullanımı için onay almak daha zordur. O evde yaşamadığınız için, borç verenler bu tür kredileri daha riskli buluyor. Bir mülk sahibinin, kiraladığı ev yerine, yaşadığı evin ödemelerini güncel tutma olasılığı daha yüksektir.

Konut öz sermayesi, Kredi-Değer (LTV) oranı ile ölçülür. LTV, ipoteği mülkün takdir edilen değeriyle karşılaştırır. Daha yüksek bir ön ödeme yaparsanız, daha düşük bir LTV’niz olur. Bir kiralık mülk satın almak için birincil ikamet ettiğiniz yerden bir HELOC kullanmak istiyorsanız, evinizde en az yüzde 10 ila 20 öz sermayeye sahip olmanız gerekir.

Ticari gayrimenkul yatırımı söz konusu olduğunda, genellikle daha fazla oyuncu dahil olduğundan, öz sermaye daha karmaşıktır.

Gayrimenkulde Tercih Edilen Öz Sermaye

Gayrimenkulde tercih edilen öz sermaye, ticari mülk için bir mülkiyet sınıfıdır. Bu faiz, mülkün kendisi tarafından değil, mülkün sahibi olan kuruluştaki hisse senetleri ile güvence altına alınmıştır. Örneğin, bir emlak sendikası 100 milyon dolarlık bir mülk satın almak istiyor. Bir banka, satın alma fiyatının yüzde 70’ini veya 70 milyon doları borç verecek. Yatırımcılar daha sonra kalan 30 milyon doları yükseltmek zorundadır.

Belki yatırımcılar 20 milyon dolar ile gelecek. Bu da anlaşmayı tamamlamak için gerekli 10 milyon doları bırakıyor. Sendika ara finansman yoluna gidebilir. Bu, öz sermaye finansmanı ve borç kombinasyonu yoluyla bu özel proje için para toplamalarına olanak tanır. İkinci bir ipoteğe eşdeğer. Dezavantajı, bu tür finansman oranlarının yüksek olması ve fonların büyük olasılıkla bir bankadan gelmesi gerektiğidir.

Sendikanın diğer alternatifi, tercih edilen öz sermayede 10 milyon dolar aramak. Örneğin, sendika, yıllık yüzde 8 ila 12 arasında bir yatırım getirisi sunarak bu 10 milyon dolarlık tercih edilen öz sermayeyi satabilir. Böyle bir getiri, kurumsal yatırımcıları veya diğer emlak sendikalarını cezbeder ve mülkü satın almak için yeterli parayı getirir.

Gayrimenkulde Sermaye Yığını

Ticari gayrimenkul yatırımında sermaye yığını, işlemdeki öz sermaye ve borç karışımını ifade eder. Genel olarak, temelde ticari bir gayrimenkul anlaşmasının altında yatan finansal yapıdır. Bir sermaye yığınının, sermaye kaynaklarını, geri ödeme önceliklerini ve temerrüt durumunda geri ödeme haklarını içeren katmanları vardır.

Sermaye yığını katmanı aşağıdakilerden oluşur:

• Ortak eşitlik –En düşük geri ödeme önceliği. Bununla birlikte, adi hisse senedi yatırımı, daha yüksek risk seviyeleri karşılığında yüksek bir potansiyel ödül sunar. Bu yatırımcılar, yinelenen nakit akışından pay alır ve mülkün bir parçasına sahiptir. Satıştan sonra belirli bir kâr yüzdesi alsalar da, bu ancak yığının altında kalanlar ödeme aldıktan sonra olur.
• Tercih edilen öz sermaye -Tercih edilen hisse senedi yatırımcılarını, ikinci bir ipoteğe sahip olanlara göre öncelikli olarak birinci ipoteğe sahip olanlar olarak düşünün. Ticari gayrimenkul yatırımlarında mümkün olduğu kadar garantili getiriye yakındır.
• asma kat borcu – Asma kat borcu, ikinci ipotek sahibine benzer. Bu borç genellikle gayrimenkul mülkü tarafından güvence altına alınmaz. Bu sahiplere ödenen faiz oranı genellikle daha yüksektir. Bu nedenle, en yüksek geri ödeme önceliğine sahiptir. Asma kat borcu olanlar, mülkün satışından elde edilen kârın küçük bir yüzdesini alabilirler.
• Kıdemli borç – Bu, en düşük risk seviyesini tutar. Ayrıca, sermaye yığınının altında bulunur. Kıdemli borç, temel finansmanı temsil eder. Ve genellikle bir banka veya başka bir kredi kurumu tarafından sağlanır. Daha az risk vardır, çünkü kredi geri ödenmezse, sağlayıcılar bir haciz işlemi başlatabilir ve mülk sahibi olabilir.

Mülkün gelir ve borçları sermaye yığınında belirtilmiştir. Bu format, yatırımcıların projenin öz sermaye ve borç yapısının yanı sıra genel riski analiz etmelerini sağlar.

Artıları

Tercih edilen öz sermaye ile yatırımcılar, güvenli bir yatırımdan sabit bir getiri elde eder. 100.000 $ veya daha fazla yatırım yaparak ticari gayrimenkule girmek istiyorsanız, bu istikrarlı bir pasif gelir akışı elde etmek için iyi bir seçenektir. Getirinizin bu sabit oran ile sınırlı olduğunu unutmayın.

Eksileri

Gayrimenkulde tercih edilen öz sermayenin dezavantajı, gayrimenkul projesinin iyi performans göstermesi durumunda yatırımcıların fayda sağlamamasıdır. Mülk iyi performans göstermezse, tercih edilen hisse senedi yatırımcıları yatırımda kaybedebilir. Borçlunun temerrüde düşmesi durumunda mülkiyet güvencesi yoktur.

Gayrimenkul Değerlerinde Özkaynak

Gayrimenkulde öz sermaye, yüksek bir yatırım getirisi potansiyeli sunar. Tercih edilen hisse senedi yatırımcıları, adi hisse senedi yatırımcılarından daha az risk alır, ancak geleneksel borç verenlerden daha fazla risk alır.