Jumbo ve Konvansiyonel İpotekler: Nasıl Farklılar?
İçindekiler
Jumbo ve Konvansiyonel İpotekler: Genel Bir Bakış
Jumbo ipotekler ve geleneksel ipotekler, borçluların ev satın almak için kullandıkları iki tür finansmandır. Her iki kredi de, ev sahiplerinin asgari kredi puanları, gelir eşikleri, geri ödeme kabiliyeti ve peşinat ödemeleri dahil olmak üzere belirli uygunluk şartlarını karşılamasını gerektirir. Her ikisi de, Federal Konut İdaresi (FHA), ABD Gazi İşleri Bakanlığı (VA) veya USDA Kırsal Konut Hizmeti (RHS) gibi devlet kurumlarının aksine, özel sektördeki borç verenler tarafından verilen ve garanti altına alınan ipoteklerdir.
Aynı amaca hizmet edebilirler – bir mülkü güvence altına almak için – bu iki ipotek ürününün birkaç önemli farkı vardır. Jumbo ipotekleri, genellikle milyonlarca dolara ulaşan, dik fiyat etiketlerine sahip mülkleri satın almak için kullanılır. Konvansiyonel ipotekler ise daha küçük ve ortalama bir ev alıcısının ihtiyaçları doğrultusunda. Ayrıca Fannie Mae veya Freddie Mac gibi devlet destekli bir kuruluş (GSE) tarafından da satın alınabilirler.
Önemli Çıkarımlar
- Jumbo kredileri, uygun kredi limitlerini aşan ipoteklerdir.
- Jumbo ve konvansiyonel ipotekler, borçluların mülkleri güvence altına almak için kullandıkları iki tür özel kredidir.
- Geleneksel bir ipotek genellikle FHFA tarafından yıllık olarak belirlenen belirli bir büyüklüğe girer ve belirli hükümet yönergelerine uyar.
- Bir jumbo ipotek, FHFA standartlarını aşıyor, tipik olarak yaklaşık 650.000 dolardan başlıyor ve Fannie Mae veya Freddie Mac gibi devlet destekli işletmeler tarafından desteklenemiyor.
- Jumbo ipotekler, borçlular için geleneksel kredilerden daha katı gereksinimlere sahip olma eğilimindedir.
Investopedia / Sabrina Jiang
Jumbo İpotekler
Jumbo ipotekleri, adından da anlaşılacağı gibi, yüksek fiyatlı mülkleri finanse etmeye yönelik kredilerdir. Temel olarak, büyük meblağlar içeriyorlar: en azından yaklaşık 650.000 dolar ve çoğu zaman milyonlara ulaşıyor. Lüks evler ve son derece rekabetçi yerel emlak piyasalarında bulunanlar genellikle jumbo ipotek yoluyla finanse edilir.
Büyük ölçüde büyüklükleri nedeniyle, jumbo ipotekler veya krediler uygun değildir. Bu, kredi büyüklükleri ve değerleri üzerindeki Federal Konut Finansmanı Ajansı (FHFA) kısıtlamalarının dışında kaldıkları ve bu nedenle Fannie Mae veya Freddie Mac’ten destek almalarının kısıtlandığı anlamına gelir. Ayrıca, ilgili ilçelerinde maksimum uygun kredi limitini aşıyorlar.
647.200 dolar
Amerika Birleşik Devletleri’nin çoğunda tek ailelik bir ev için 2022 maksimum uygun kredi limiti. Jumbo ipotekleri genellikle daha yüksek herhangi bir tutarı içerir bu sınırdan daha fazla.
Jumbo’ları uygun kredilerden diskalifiye eden diğer faktörler, benzersiz ihtiyaçları olan varlıklı borçluları veya balon ödemelerle sonuçlanan yalnızca faizli ipotekleri içerebilir, burada ödünç alınan bakiyenin tamamı kredi döneminin sonunda ödenir. Buna rağmen, birçok jumbo kredi, Tüketici Mali Koruma Bürosu (CFPB) tarafından belirlenen nitelikli ipotekler için (fazla ücretlere veya kredi koşullarına veya negatif amortismana izin vermemek gibi) yönelik yönergelere hala uymaktadır.
Bir jumbo krediye hak kazanmak için borçluların mükemmel bir kredi puanına sahip olmaları gerekir. Borçlular ayrıca daha yüksek bir gelir grubunda olmalıdır. Ne de olsa, düzenli ipotek ödemelerini ve diğer ilgili maliyetleri karşılamak için çok para gerekiyor. Ve finansal krizin ardından borç verme gereksinimleri daha katı hale geldiğinden, borç alanların düşük borç-gelir (DTI) oranlarına sahip olmaları gerekmektedir.
Jumbo Kredisi Gereksinimleri
Jumbo krediler federal kurumlar tarafından desteklenmediği için, borç verenler kredi sunduklarında daha fazla risk alıyorlar. Birini güvenceye almaya çalışıyorsanız, daha katı kredi gereksinimleriyle karşı karşıya kalacaksınız. Ayrıca, kalifiye olmak için aşağıdakiler de dahil olmak üzere bazı minimum gereksinimleri karşılamanız gerekir:
- Gelir kanıtı: Güvenilir ve tutarlı bir gelir kaynağınız olduğunu kanıtlamak için iki yıllık vergi belgeleri veya benzeri evraklarla hazırlıklı gelin. Borç verenler ayrıca, altı aylık veya daha fazla ipotek ödemelerini karşılamak için elinizde yeterli likit varlığa sahip olduğunuzu görmek isteyeceklerdir.
- Kredi puanı ve geçmişi: Ne kadar yüksek, o kadar iyi. Kredi puanınız 700’ün çok altına düşerse, borç verenlerin bir jumbo ipotek için sizi onaylama olasılığı çok düşüktür.
- DTI oranı: Borç-gelir oranınız (aylık gelirinize kıyasla aylık borç yükümlülükleriniz) geleneksel bir ipoteğe hak kazanmak için %43 ila %45’ten fazla olmamalıdır. Kredi verenler, krediler çok büyük olduğu için genellikle jumbo ipotekler için daha da düşük bir DTI (en fazla %43 ve ideal olarak %36 veya daha az) arayacaklar.
- Değere kredi – Jumbo krediler için LTV, genellikle %80 veya daha düşük bir LTV gerektiren geleneksel bir ipotekten daha katı olabilir. Bu, kredinin mülkün satın alma fiyatının %80’inden fazlasını finanse edemeyeceği anlamına gelir.
- Peşinat -YBD gereksinimleri nedeniyle, büyük olasılıkla ön ödeme olarak en az %20 ön ödeme yapmanız gerekecektir.
Konvansiyonel İpotekler
Teknik olarak, geleneksel bir ipotek herhangi bir ipotektir. olumsuzluk federal hükümet tarafından desteklenmektedir. Bu nedenle, FHA kredisi, VA kredisi veya USDA kredisi olmayan ancak bankalar, kredi birlikleri ve ipotek şirketleri gibi özel kredi verenler tarafından sunulan ve verilen her şey geleneksel kredi veya ipotek olarak kabul edilebilir.
Jumbo kredilerin aksine, geleneksel ipotekler uygun veya uygun olmayabilir. Uygun krediler, büyüklük limitleri FHFA tarafından belirlenen ve sigortalama yönergeleri Fannie Mae ve Freddie Mac tarafından belirlenen kredilerdir. Bu yönergeler, bir borçlunun kredi puanını ve geçmişini, DTI’yi, ipoteğin kredi-değer (LTV) oranını ve bir diğer önemli faktör olan kredinin boyutunu etkiler.
Uygun kredi limitleri, ortalama ABD ev fiyatına ayak uydurmak için yıllık olarak ayarlanmaktadır, bu nedenle fiyatlar arttığında kredi limitleri de aynı oranda artmaktadır. 2022 için, konvansiyonel kredilere uygunluk için ulusal maksimum tutar, tek bir konut için 2021’de 548.250 dolardan 647.200 dolara yükseldi.
Her yıl ABD’de 100 ila 200 ilçe yüksek maliyetli, rekabetçi alanlar olarak belirleniyor. Bu alanlardaki maksimum kredi limitleri 2021’de 822.375 dolardan 2022’de 970.800 dolara kadar çıkabilir. New York, Los Angeles ve Nantucket bu tür yerlerden birkaçıdır. Dolayısıyla, bu gayrimenkul piyasalarındaki ipotekler, bu miktarları aşmaları halinde “jumbo” olarak kabul edilecektir.
Fannie Mae ve Freddie Mac, uygun kredi yönergelerine ve FHFA’nın boyut sınırlarına uyduğu sürece hemen hemen tüm ipotekleri satın alacak, paketleyecek ve yeniden satacak. Bu neden önemli? Devlet destekli bu iki kurum, ipotekler için başlıca piyasa yapıcıları olduklarından ve onlara kredi satma yeteneği – çoğu borç verenin sonunda yaptığı gibi – bu ipoteği borç verenin bakış açısından çok daha az riskli hale getirir. Bu nedenle, bir başvuruyu onaylamaları ve daha iyi şartlar sunmaları daha olasıdır.
Tıpkı jumbo krediler gibi, geleneksel krediler de bir ön ödeme, minimum kredi puanı ve belirli bir gelir seviyesinin yanı sıra düşük bir DTI oranı gerektirir. Bir borç verenin sizi geleneksel bir ipotek için onaylaması için genellikle en az 620 (“adil” olarak kabul edilen) bir kredi puanına ihtiyacınız olacaktır.
Bununla birlikte, tüm geleneksel ipotekler bu yönergelere uymaz ve uymayanlar uygun olmayan krediler olarak kabul edilir. Bunlar, hükümet tarafından desteklenmedikleri veya Fannie ve Freddie’ye pazarlanmadıkları için, ipoteklere uymaktan daha zor olma eğilimindedir, bu nedenle uygunluk ve şartlar borç verenlere bırakılır.
Teknik bilgi almak istiyorsanız, bir jumbo kredi, borç verenin tabiriyle, geleneksel, uygun olmayan bir kredidir.
Jumbo ve Konvansiyonel Krediler: Bir Karşılaştırma
Geçmişte, jumbo kredilerin faiz oranları geleneksel, geleneksel ipoteklerden çok daha yüksekti. Fark kapanmasına rağmen, hala biraz daha yüksek olma eğilimindedirler. Geleneksel oranlardan daha düşük bazı jumbo oranları bile bulabilirsiniz. Bir ipotek hesaplayıcısı, farklı oranların aylık ödemeniz üzerindeki etkisini gösterebilir.
Jumbos başka şekillerde daha pahalıya mal olabilir. Peşinat gereksinimleri daha katıdır, bir noktada ev satın alma fiyatının %30’una kadar ulaşır; %15 ila %20 arasında peşinat gerektiren jumbo krediler görmek artık daha yaygın olsa da, bazı geleneksel kredilerin gerektirdiği %10 ila %15’ten daha yüksek (ve elbette FHA ve diğer federal kredilerin gerektirdiği %3,5’ten çok daha yüksek) izin vermek). Fannie Mae veya Freddie Mac tarafından garanti edilmediğinden, daha yüksek faiz oranları ve peşin ödemeler genellikle jumbolarla ilgili yüksek risk derecesini dengelemek için yapılır.
Jumbo ipotekleri, büyük krediler oldukları için genellikle normal ipoteklerden daha yüksek kapanış maliyetlerine sahiptir.
Borç verenler de jumbo borçlulardan daha fazlasını bekliyor. Kredi puanlarının daha yüksek (tercihen 700’ün üzerinde), DTI’larının daha düşük olması ve banka hesap bakiyelerinin 12 aylık ev sahibi olma masraflarını karşılaması gerekir – geleneksel ipotek borçlularının ihtiyacının neredeyse iki katı. Başka bir deyişle, jumbo ipotek sahiplerinin az borcu ve çok sayıda likit varlığı olan kişiler olması bekleniyor.
Burada, jumbo ve geleneksel ipotekler için tipik terimlerin bir karşılaştırması yer almaktadır.
| Konvansiyonel ve Jumbo Mortgage Karşılaştırması | ||
|---|---|---|
| Konvansiyonel Kredi | Jumbo Kredisi | |
| Maksimum Kredi Tutarı | 647.200$-970.800$* | 647.200 $ ve üzeri* |
| Tipik Peşinat | 3%-20% | %10-20 |
| Minimum Kredi Puanı | 620 | 700 |
| Borç/Gelir Oranı | %43-%45 | %36-%43 |
| Gerekli Nakit Rezervleri | 0-6 aylık ev sahipliği giderleri | 12 aya kadar ev sahibi olma giderleri |
| Maksimum Kredi-Değer Oranı | %97 | %90 veya daha az |
| FNMA/FRMC tarafından destekleniyor mu? | Evet | Numara |
| *2022 FHFA rakamlarına göre | ||
Jumbo Mortgage Oranları Nasıl Belirlenir?
Geleneksel ipotekler gibi, oranlar da Federal Rezerv kriterlerine ve borçlunun kredi puanı gibi bireysel faktörlere dayalı olarak etkilenir. Jumbo ipotek oranları, Fed’in kısa vadeli faiz oranlarına paralel olarak yükselecek ve düşecek.
Ayrıca, bu kredilerin maliyeti yarım milyon dolardan fazla olduğundan ve kredi verenler için büyük risk oluşturduğundan, kredi alanlar daha sıkı kredi gereksinimleriyle karşı karşıya kalacaktır. Bu, çok daha yüksek bir kredi puanına (genellikle en az 700) ve daha düşük bir borç-gelir oranına sahip olmayı içerir. Borç verenler ayrıca borçluların rezervlerinde belirli bir miktar nakit olduğunu kanıtlamalarını isteyeceklerdir. Kredi profiliniz ne kadar iyi olursa, jumbo ipotek oranınız o kadar düşük olur.
Jumbo Kredi Oranları Konvansiyonel Mortgage’den Daha Yüksek mi?
Jumbo kredileri, boyutları daha büyük olmasına rağmen, günümüzde genellikle geleneksel ipoteklerden daha düşük faiz oranlarına sahiptir.
Hangisini Seçmeliyim: Jumbo veya Konvansiyonel Kredi?
İpoteğiniz 647.200 dolardan büyükse otomatik olarak jumbo kredi uygulanacaktır. Konvansiyonel kredi limitlerini aşan daha pahalı bir ev satın alıyorsanız, kredinin değerini bu limitin altında tutacak kadar büyük bir peşinat bulamazsanız, bir jumbo kredi seçmeniz gerekecektir.
Mortgage Puanları Nelerdir?
İndirim noktaları olarak da bilinen ipotek puanları, daha düşük bir faiz oranı almak için borç alanların borç verenlere ödediği bir ücrettir. Başka bir deyişle, kredinizin toplam ömür boyu maliyetlerini daha az ödemek için belirli bir süre için faiz ödüyorsunuz.
Bir ipotek puanı, kredi tutarınızın %1’ine mal olur. Örneğin, 500.000 ABD Doları tutarında bir kredi alırsanız, oranınızı %0.25 oranında düşürmek için 5.000 ABD Doları ödersiniz. Çok büyük bir miktar gibi görünmeyebilir, ancak kredinin ömrü boyunca on binlerce dolara kadar faiz ekleyebilir.
Ne Kadar Büyük Bir Mortgage Ödeyebilirim?
Ne kadar borç alabileceğiniz, kredi puanınız, geliriniz, varlıklarınız ve mülkün değeri gibi faktörlere bağlı olacaktır. Jumbo ipotekler genellikle yüksek gelirli biri için en iyisidir – esasen daha yüksek ödemeleri karşılayabilen biri.
Borç verenler belirli bir kredi tutarı teklif etseler bile, bu limite kadar bir ev satın almanız gerektiği anlamına gelmez. Emeklilik için birikim yapmak gibi diğer finansal hedeflerinize ulaşabilmeniz için ne kadar ödemek istediğinizi ve kolayca karşılayabileceğinizi dikkatlice düşünün.
Alt çizgi
Jumbo ipotek, özel finans kurumları tarafından verilen ve yüksek fiyatlı mülkler için ayrılmış, yaklaşık 650.000 $ veya daha fazla olan büyük boyutlu bir kredidir. Konvansiyonel bir kredi, federal olarak sübvanse edilen ipoteklerin aksine, özel olarak verilen herhangi bir ipotek için daha genel, şemsiye bir terimdir.
Birçok konvansiyonel kredi uygundur: FHFA tarafından yıllık olarak belirlenen bir boyut eşiği içindedirler ve ipotek piyasası yapıcıları Fannie Mae ve Freddie Mac’e satılabilirler. Diğer konvansiyonel krediler uygun değildir ve uygun olmadığı kabul edilir.
Ancak sonuç olarak, tipik olarak geleneksel kredilerin jumbolardan daha küçük olması ve daha az katı gereklilik ve standartlara sahip olmasıdır.