Kiralık Gayrimenkule Nasıl Yatırım Yapılır

Yatırım amaçlı gayrimenkul satın almayı mı düşünüyorsunuz? Kiralık gayrimenkul satın almak, kiralama, ipotek kredileri, kiracı ve ev sahibi ilişkileri ve mülk yönetimi hakkında bilgi gerektirir. Gayrimenkul satın almak kazançlı olabilir, ancak herhangi bir yatırım gibi, faydaları ve zorlukları da beraberinde getirir.

Demek Ev Sahibi Olmak İstiyorsun?

Yatırım amaçlı gayrimenkul satın almak ve bir ev sahibi olarak hareket etmek, gelir elde etmek için iyi bir yol olabilir, ancak zaman ve para taahhüdü gerektirir. Doğru mülkü seçtikten, üniteyi hazırladıktan ve güvenilir kiracılar bulduktan sonra sürekli bakım gereklidir.

Bakım ve onarım maliyetleri kira gelirinizi azaltabilir. Çatı hasarı gibi bir acil durum olasılığı her zaman vardır. Yatırımcılar, onarım için mülklerinin değerinin %1’ini ayırmayı planlamalıdır.

Kiralık mülk sahipleri mülkü kendileri yönetebilir veya genellikle toplanan kiraların %8 ila %12’sini tahsil eden bir mülk yöneticisi kiralayabilir. Maliyetli olmasına rağmen, bir mülk yöneticisi, bakım ve onarım işlerini düzenlemek, yeni kiracıları taramak ve geç kira ödemelerini ele almak dahil olmak üzere çok çeşitli hizmetler sağlayabilir.

Ek olarak, kiralık mülk sahipleri, eyaletlerinde ve bölgelerinde ev sahibi-kiracı yasalarını bilmelidir. Hem kiracıların hem de ev sahiplerinin güvenlik teminatları, kira gereklilikleri, tahliye kuralları ve adil konut yasaları ile ilgili hak ve yükümlülükleri vardır.

Bir gayrimenkul yatırımını korumak önemlidir. Ev sahibi sigortasına ek olarak, kiralık mülk sahipleri mülk hasarını, kayıp kira gelirini ve bir kiracının veya ziyaretçinin mülk bakım sorunları nedeniyle yaralanması durumunda sorumluluk korumasını kapsayan ev sahibi sigortası satın alabilir.

Kiralık Mülk Satın Alma

Konum, Konum, Konum

Nüfusun arttığı ve yeniden canlandırma planının yürütüldüğü bir şehir veya bölge, genellikle potansiyel bir yatırım fırsatını temsil eder. Suç oranı düşük, toplu taşımaya kolay erişim ve büyüyen bir iş piyasası olan bir mahalle aynı zamanda daha büyük bir kiracı havuzu anlamına gelebilir.

Karlı bir kiralık mülk seçerken, düşük emlak vergileri, iyi bir okul bölgesi ve restoranlar, kafeler, alışveriş, parkurlar ve parklar gibi bir dizi olanak içeren bir yer arayın.

Zillow.com gibi çevrimiçi emlak emlak siteleri, yatırımcılara ev kiralama oranları ve mevcut yatırım amaçlı emlak değerleri dahil olmak üzere bilgi sağlar. Airbnb.com, yatırımcılara tatil evleri veya apartman daireleri için geçerli kira oranları hakkında bilgi sağlar.

Kiralık Mülkünüzün Finansmanı

Kiralık emlak kredisi almanın yolu, temel farklılıklarla birlikte birincil konut ipoteği ile aynıdır. Kiralık emlak kredilerinde daha yüksek temerrüt oranlarıyla, ek risk, borç verenlerin genellikle kiralık mülklerde daha yüksek faiz oranları talep ettiği anlamına gelir. Bir yatırımcı, geleneksel bir ipotek kredisi seçebilir veya bir FHA kredisi veya bir VA kredisi almaya hak kazanabilir.

Sigortalama standartları, kiralık mülk başvuru sahipleri için daha katı olabilir. İpotek kredisi verenler kredi puanı, peşinat ve borç-gelir oranına odaklanır ve aynı faktörler kiralık mülk ipotekleri için geçerli olsa da, borçlu muhtemelen daha sıkı bir kredi puanına, DTI eşiklerine ve daha yüksek bir asgari peşinata tutulacaktır. :

• Kredi notu: 740 ve daha yüksek puanlarla sunulan daha iyi oranlar ve koşullar ile minimum 620 puan.
• Peşinat: Birincil konut için geleneksel bir ipotekte %0-3 kabul edilebilir, ancak yatırım amaçlı gayrimenkul için borç alanlar genellikle %15 ila %25 arasında bir indirim planı yapmak zorundadır.
• Borç-gelir oranı (DTI): DTI, borçlunun aylık gelirinin borca ​​doğru giden yüzdesini temsil eder. Borç verenler genellikle, beklenen kira gelirinizin %75’ine kadar DTI’nıza kadar saymanıza izin verir.
• Tasarruf: Borçlular, anapara, faiz, vergiler ve sigorta dahil olmak üzere üç ila altı aylık ipotek ödemelerini karşılayacak nakit paraya sahip olmalıdır.

Nakit olarak satın almak mı yoksa yatırım amaçlı bir gayrimenkulü finanse etmek mi daha iyi? Bu, bir yatırımcının hedeflerine ve tasarruflarına bağlıdır. Bir yatırım amaçlı gayrimenkul için nakit ödeme yapmak birçok yatırımcı için bir seçenek olmayabilir, ancak anında pozitif aylık nakit akışı sağlayabilir.

Kiralamada Para Kazanma

Yeni bir kiralık mülkün işletme giderleri, brüt işletme gelirinizin %35 ila %80’i arasında olacaktır. Aylık kira bedeli 1.500$ ise giderler aylık 600$ ise, işletme giderleri için bu %40’tır. Birçok yatırımcı %50 kuralını kullanır. Aylık kira 2.000 ABD Doları ise, toplam giderlerde 1.000 ABD Doları ödemeyi bekleyin.

Sıkıntılı mülk satın alan Wall Street firmaları %5 ila %7 arasında getiri hedefliyor. Bireyler %10’luk bir getiri hedefi belirlemelidir. Bakım maliyetlerini yıllık mülk değerinin %1’i olarak tahmin edin. Diğer maliyetler arasında ev sahibi sigortası, ev sahipleri birliği ücretleri (HOA), emlak vergileri ve haşere kontrolü, çevre düzenlemesi ve bakım gibi aylık masraflar bulunur.

Hisse senetleri %7,5 peşin nakit getiri sunabilir veya tahviller %4,5 ödeyebilirken, bir yatırım mülkünde ev sahibi olarak ilk yılda %6’lık bir getiri sağlıklı kabul edilir ve bu sayının zamanla artması gerekir.

Bazı emlak yatırımcıları, piyasanın altında bir fiyatla bir ev satın alarak, onarımlar yaparak ve ardından yüksek getiri için yeniden satarak evleri değiştirmeyi tercih ediyor. Bir “dönüş” sırasında kiracı olabilir veya olmayabilir ve yatırımcılar uygun fiyatlı malzeme ve işçilik gibi temel faktörleri göz önünde bulundurmalıdır.

Kiralık Mülkün Riskleri ve Ödülleri

Alt çizgi

Birçok yatırımda olduğu gibi, gayrimenkul kiralama mülkü genellikle uzun vadeli bir projedir. Yine de kiralık mülkler, gayrimenkule yatırım yapmanın ve yatırımcılar için pasif, istikrarlı bir gelir sağlamanın kazançlı bir yolu olabilir. Kiralık mülke yatırım yapmak, kiracı ve ev sahibi yasaları, kiralama, ipotek ve mülk yönetimi hakkında bilgi gerektirir.