Neden Konut Piyasası Baloncukları Patlıyor?

Borsa yatırımcıları, fiyatların zaman zaman -bazen şiddetli- düşme riskini kabul ederler, ancak bir ev satın alan insanlar, evlerinin değerinin asla bu kadar düşmeyeceğini varsayabilirler.

Yanlış değiller. Tarihsel olarak, konut piyasası, diğer yatırımlarda görülen sık fiyat balonlarından ve aşırı oynaklıktan zarar görmemiştir. Bununla birlikte, konut piyasaları, daha düşük talep ve daha düşük fiyatların izlediği irrasyonel taşkınlık dönemlerinden geçebilir.

Bir ev satın alma veya satma kararı, hisse senedi veya tahvil ticareti yapmaktan çok daha zor. Ancak, kısa vadeli iniş ve çıkışlar yerine uzun vadeli ortalamalara bakmak gibi aynı ilkelerden bazıları geçerlidir.

Konut Balonu Nedir?

Herhangi bir ürün veya hizmetin fiyatındaki keskin bir artış gibi bir konut balonu, genellikle talepte ve sınırlı miktarda stokta bir sıçrama ile başlar.

Daha fazla alıcı pazara girdikçe talep artıyor. Ardından, spekülatörler ortaya çıkar, yatırım mülklerini ele geçirir ve tamircileri ters çevirir.

Sınırlı arz ve çok fazla yeni talep ile fiyatların artması gerekiyor.

Sonunda, fiyatlar sürdürülemez bir seviyeye yükselebilir. Ev fiyatları, o bölgedeki ortalama alıcı veya hatta ortalamanın üzerindeki alıcı için karşılanamaz hale gelir.

Balon geçici bir olaydır. Borsada hızlı gerçekleşirler ve daha da hızlı patlayabilirler. Uluslararası Para Fonu’na (IMF) göre bir konut balonu birkaç yıl sürebilir

Ancak herhangi bir zamanda dış faktörler, hareketli bir konut piyasasını düzleştirebilir. Mortgage oranlarındaki artış, aylık taşıma maliyetlerini daha fazla insanın erişemeyeceği bir yere koyar. Ekonomik bir gerileme, daha fazla insanı ev satın alan havuzundan çıkararak daha yüksek işsizliğe neden olur. Spekülatörler gerginleşir ve ev aramaktan vazgeçerler.

Konut Piyasası Balonu Neden Olur?

Serbest piyasadaki herhangi bir ürün veya hizmetin fiyatı gibi konut fiyatı da arz ve talep yasası tarafından yönlendirilir. Talep arttığında veya arz azaldığında fiyatlar yükselir.

Konut arzını azaltabilecek bir doğal afet olmadığında, talep arzı aştığında emlak fiyatları yükselir. Bir ev inşa etmek veya tamir etmek uzun zaman aldığından, konut arzı yavaş tepki verebilir. Bazı kentsel alanlarda, üzerine inşa edilecek başka arazi yok.

Dolayısıyla, talepte ani veya uzun süreli bir artış olursa, fiyatların yükseleceği kesindir.

Konut Talebini Ne Yönlendirir

Artan talep bir boşlukta oluşmaz. İş yerinde genellikle birkaç faktör vardır:

• Genel ekonomik aktivitedeki artış ve artan refah, tüketicilerin cebine daha fazla harcanabilir gelir getirir ve ev sahipliğini teşvik eder.
• Demografik bir segment konut piyasasına giriyor
• Düşük ipotek oranları evleri daha ekonomik hale getiriyor
• Düşük ilk aylık ödemeler gibi yenilikçi özelliklere sahip ipotek ürünleri, ev sahipliğini daha erişilebilir hale getirir
• Krediye kolay erişim – genellikle daha düşük yüklenim standartları ile – piyasaya daha fazla alıcı getirir
• Borç verenler, Wall Street’in yüksek getirili yapılandırılmış ipotek geri ödemeli menkul kıymetler (MBS) talebini beslemek için daha fazla ipotek işi istiyor
• Gevşek kredi standartları, ipotek almayı kolaylaştırır
• Mortgage borçlularının aşırı risk alması
• Gerçekçi olmayan ve sürdürülemez ev fiyat değerleme tahminleri tarafından körüklenen ev alıcıları ve yatırımcıların spekülatif ve riskli davranışları

Bu değişkenlerin bazıları veya tümü, bir konut piyasası balonunun oluşmasına neden olacak şekilde birleşebilir. Aslında, tüm balonlar aynı genel kalıbı gösterir: aktivite ve fiyatlardaki bir artış, tüm piyasa katılımcılarının (alıcılar, borç alanlar, borç verenler, inşaatçılar ve yatırımcılar) aşırı risk alma ve spekülatif davranışlarından önce gelir.

Konut Balonu Neden Patlar?

Aşırı risk alma yaygınlaştığında ve fiyatlar artık temellere yakın hiçbir şeyi yansıtmadığında sonunda bir balon patlar.

Konut piyasasında bu, inşaatçılar azalmaya başlayan talebe yanıt olarak inşaat yapmaya devam ettiklerinde gerçekleşecek. Başka bir deyişle, arz artarken talep azalır. Kaçınılmaz sonuçlar, satışlarda bir yavaşlama ve fiyat değerlemesinde bir düşüştür.

Bu döngünün sonu değil. Satışlar yavaşladıkça ve fiyatlar yükselmeyi bıraktıkça, riskin gerçekleşmesi piyasada yankılanır. Bu gerçekleşme bir dizi şey tarafından hızlandırılabilir:

• Faiz oranlarındaki artış, ev sahibi olmayı daha fazla alıcı için ulaşılmaz hale getirir ve bazı durumlarda mevcut ev sahipleri için mali sıkıntıya neden olur. Bu genellikle temerrütlere ve hacizlere yol açar ve bu da nihayetinde mevcut ev arzına katkıda bulunur.
• Genel ekonomik aktivitedeki gerileme, daha az harcanabilir gelire, iş kayıplarına ve daha az iş olanağına yol açarak konut talebini azaltır. Bir durgunluk özellikle tehlikelidir.
• Talep tükenir, arz ve talebi dengeye getirir ve ev fiyatlarındaki hızlı değerlenme hızını yavaşlatır.

Bu noktada, döngü tamamlanabilir. Arz ve talep dengeye ulaştı ve fiyatlar dengelendi. Ama daha da kötüye gidebilir.

Piyasanın havası değiştikçe, kredi standartları sıkılaşıyor, talep düşüyor, arz artıyor, spekülatörler piyasadan ayrılıyor ve fiyatlar düşmeye başlıyor.

Konut Baloncuğuna Yakalanmaktan Nasıl Kurtulabilirsiniz?

Ev fiyatlarının hızla yükseldiği bir bölgede zaten bir eviniz varsa, satmak için cazip olacaksınız. Unutmayın, daha ucuz bir bölgeye taşınmayı, küçülmeyi veya kiralamayı planlamıyorsanız, balonun içine atlıyorsunuz. Muhtemelen şişirilmiş bir pazarda, diğer ev alıcılarıyla rekabet halinde olacaksınız.

Bir ev için pazardaysanız, bir süreliğine ertelemeyi düşünebilirsiniz. Fazla ödemeye son verebilirsiniz.

2007-08 Konut Piyasası Çöküşü

2000’lerin ortalarında, ABD ekonomisi, Büyük Durgunluğu getirmeye yardımcı olan yaygın bir konut balonu yaşadı.

Geliştirmek birkaç yıl sürdü. Dotcom balonunun ardından, gayrimenkuldeki değerler sürünmeye başladı. Düşük faiz oranları, rahat borç verme standartları ve düşük peşinat gereksinimleri, insanları imkanlarının ötesinde borç almaya teşvik etti. Bu durum ev fiyatlarını daha da artırdı.

Ancak birçok spekülatif yatırımcı, risk çok yükseldiği için satın almayı bıraktı. Diğerleri yakaladı ve piyasadan çıktı. Ve ekonomi daha da kötüye gittiğinde, birçok subprime borçlusu aylık ipoteklerini ödeyemez veya onları yeniden finanse edemez hale geldi.

Bu da fiyatların düşmesine neden oldu. İpoteğe dayalı menkul kıymetler büyük miktarlarda satılırken, ipotek temerrütleri ve hacizler benzeri görülmemiş seviyelere yükseldi.

Ortalama Geri Dönme Nedir?

Çoğu zaman, ev sahipleri son fiyat performansının gelecekte de devam edeceğini varsayma hatasına düşerler. Uzun vadeli fiyat değerleme oranlarını ve ortalama geri dönüş potansiyelini göz önünde bulundursalar daha iyi olur.

Fizik yasaları, yoğunluğu havadan daha büyük olan herhangi bir nesne yukarı doğru itildiğinde, yerçekimi kuvvetlerinin üzerine etki etmesi nedeniyle sonunda dünyaya geri döndüğünü belirtir. Benzer şekilde, finans yasaları, fiyatların hızlı değer kazanması veya değer kaybetmesi dönemlerinden geçen piyasaların, zamanla, onları uzun vadeli ortalama değer kazanma oranlarıyla aynı hizaya getiren bir fiyat noktasına geri döneceğini belirtir. Bu, ortalamaya dönüş olarak bilinir.

Konut piyasasındaki fiyatlar da bu ortalamaya dönüş eğilimini takip etmektedir. Hızlı fiyat artışı veya bazı durumlarda amortisman dönemlerinden sonra, uzun vadeli ortalama değer artış oranlarının olması gerektiğini gösterdiği yere geri dönerler.

Ev fiyatlarında ortalamaya dönüş hızlı veya kademeli olabilir. Konut fiyatları, onları uzun vadeli ortalama ile aynı hizaya getiren bir noktaya hızla hareket edebilir veya uzun vadeli ortalama onları yakalayana kadar sabit kalabilir.

ABD Konut Fiyat Endeksi

Yukarıda gösterilen teorik değer, 1985 yılının ilk çeyreğinden 1998 yılının dördüncü çeyreğine kadar Konut Fiyat Endeksi’nin üç aylık ortalama yüzde artışının hesaplanmasıyla elde edilmiştir. Bu, konut fiyatlarının uzun vadeli fiyatların üzerine hızla yükselmeye başladığı yaklaşık noktadır. vadeli eğilim.

Hesaplanan ortalama üç aylık artış yüzdesi daha sonra grafikte gösterilen başlangıç ​​değerine ve sonraki her bir değere uygulanarak teorik Konut Fiyat Endeksi değeri elde edildi.

Fiyat Takdir Tahminleri

Ev alıcıları, önümüzdeki birkaç yıl içinde bekledikleri şey için son fiyat performansını bir ölçüt olarak kullanma eğilimindedir. Bu gerçekçi olmayan tahmine dayanarak, aşırı risk alırlar.

Aşırı risk alma genellikle ipotek seçimi ve tüketicinin satın aldığı evin büyüklüğü veya maliyeti ile ilişkilidir.

Nispeten kısa vadeli ipotek ürünleri, bu riski alan tüketicilere yoğun bir şekilde pazarlanmaktadır. Bu ipotekleri, evlerinde sahip olacakları artan öz sermaye nedeniyle birkaç yıl içinde yeniden finanse edebilecekleri beklentisine dayanarak seçiyorlar.

Ancak son konut fiyat performansı, gelecekteki konut fiyat performansı için iyi bir tahmin değildir. Ev satın alanlar, önemli finansman kararları verirken, uzun vadeli ev fiyatlarındaki değer artış oranlarına bakmalı ve ortalamaya dönüş finansal ilkesini göz önünde bulundurmalıdır. Spekülatörler de aynısını yapmalıdır.

Risk almak doğası gereği kötü değildir. Riske dayalı iyi bir karar vermenin anahtarı, bunu finansal olarak sağlam bir tahmine dayandırmaktır. Bu, özellikle çoğu insanın aldığı en büyük ve en önemli finansal karar olan bir evin satın alınması ve finanse edilmesi için geçerlidir.

Alt çizgi

Finansın basit ve önemli bir ilkesi, ortalamaya dönmedir. Konut piyasaları bazı varlıklar kadar balonlara maruz kalmasa da konut balonları meydana gelir.

Uzun vadeli ortalamalar, durgun veya düşen fiyatların izlediği hızlı değerlenme dönemlerinde konut fiyatlarının eninde sonunda nereye varacağının iyi bir göstergesidir. Aynısı, ortalamanın altında fiyat değerlenmesi dönemleri için de geçerlidir.